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首批公募REITs发行在即 战略配售投资者认购热情高涨

本文来源于上海证券报 2021-05-21 09:35:12
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作者:梁银妍 记者 何漪

5月19日,沪深交易所陆续披露蛇口产园、首钢绿能、广州广河、盐港REIT等9只基础设施公募REITs询价公告,300亿元的公募REITs发行进入倒计时。

战略配售成为首批公募REITs的发行主力。业内人士透露,此前,由于公募REITs自身所带产品性质,部分机构投资者将其纳入投资范围可能面临客观障碍。据了解,为进一步培育形成专业投资群体,关于险资机构可投公募REITs产品“白名单”分类于5月20日准备就绪。

“原则上纳入不动产投资管理口径。”业内人士透露,比如管理机构有相关投资资质,具备优秀的资产负债管理能力;管理人需满足不动产投资类的管理人要求,须纳入不动产资产监管比例;此外,还需定期报告公募REITs投资情况等。

9只公募REITs即将发行

5月19日起,沪深交易所陆续披露了9只公募REITs的相关公告。从公告内容看,9只基金已确定代码和简称、询价区间和时间、初始募集份额、战略配售份额,以及相关发售安排。

平安基金旗下广州广河的募资规模最大,根据7亿募资份额、询价最高值13.257元计算,广州广河的募资规模有望达到92.799亿元;其次是中金基金旗下普洛斯、浙商证券旗下浙江杭徽、东吴基金旗下东吴苏园,募资规模有望达63.9亿元、47.555亿元、36.846亿元。

根据安排,博时基金旗下蛇口产园、富国基金旗下首创水务的募资规模最高有望达20亿元左右。此外,中航基金旗下首钢绿能、红土创新基金旗下盐港REIT、华安基金旗下张江REIT的募资规模相对较小,募资金额在20亿元以内。

据悉,与传统公募基金发行相比,公募REITs发行更像是股票的发行流程。此前,基金公司与证券公司、银行、交易所等机构进行了多次系统测试,准备得相当充分。

战略配售投资者认购热情高

银行理财、保险机构等机构投资者对首批公募REITs的认购需求相当旺盛,更有相关机构投资者备案特定产品,有意参与此次认购。此外,业内人士还透露,一些投资者耳熟能详的公募FOF产品,在投资公募REITs方面,目前没有制度性障碍。只是从执行层面看,要看FOF基金管理人对此的认识程度。

以蛇口产园为例,其获得专业机构投资者的踊跃参与,在原计划外部战略配售(不含原始权益人认购部分)预留30%额度情况下,还获得了近3倍超额认购。记者从博时基金了解到,基于REITs长远运作和发展,各参与方通过协商确定了最终参与机构和战略配售额度。目前,招商蛇口产业园公募REITs已完成全部战投协议签署,最终锁定10余家保险资金、大型央企投资机构、券商自营等机构作为战略投资者。

整体来看,战略配售将在首批公募REITs的发行中占据主导力量。根据安排,广州广河、普洛斯、首创水务、浙江杭徽战略配售占比七成以上,其初始战略配售发售份额分别为5.53亿份、10.8亿份、3.8亿份、3.71亿份;蛇口产园、首钢绿能、盐港REIT、东吴苏园初始战略配售发售数量占总额的六成;张江REIT的战略投资者比例略少,其初始战略配售发售份额2.77亿份,也达到了基金份额发售总量的55.33%。

从投资角度看,东吴基金认为,公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。公募REITs通过设置强制分红比例,可将投资经营可能获得的收益以相对较高的比例分配给投资者,这使得投资者有望获得相对稳定的投资收益。“整体来看,这非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。”

有公募REITs基金经理表示,从资产配置差异化角度看,据测算研究,公募REITs与股票、债券相关性较低,能优化整体收益水平,这也是机构投资者踊跃参加的重要原因。

(编辑:许楠楠)
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